家を建てたいと考えていても、さまざまな問題から二の足を踏んでいる方は多いと思います。家は人生最大の買い物ですから不安材料が一つでもあると、その問題が解決できない限りは、お客様としては安心して「家を建てよう」などとは考えないものなのです。たとえばこんなケースがあります。あるお客様は現在の家を建て替えたいと考えていますが、それが実現できずにいます。実現できない理由はその土地が借地であるということです。
現在の家を建て替えたいが・・... の続きを読む
ある日、不動産業者さんのチラシが目にとまりました。見たことも聞いたこともない内容だったので、現場見学会に行ってみようと、最初は軽い気持ちで出かけました。まず驚いたのは天井の筒状のダクトでした。その時点では「私達には予算的に無理よ」と話していたのです。営業の方に説明され、また質問もし、全室見て周るうちに「３〜４年後くらいには実現できるかなあ」と思いはじめました。しかし、営業の方が何回も来るうちに人柄
毎日快適に過ごしている... の続きを読む
柱つぎに「柱」ですが、これは一般の人が柱と呼んでいるものともちろん同じです。柱には、構造柱と化粧柱があります。構造柱という言葉はあまり使いませんが、建物を支える役割をしているもので、大工の言葉では荷持ち柱といいます。この柱を切ったり抜いたりすると、建物が傾いたりゆがんだりします。これに対して化粧柱はいわば飾りの柱で、代表的なものは床柱です。多くの場合天井裏で切れていて、上の荷重を支えているわけでは
柱は構造柱と化粧柱に大別できる... の続きを読む
2001年6月、国土交通省で国土審議会土地政策分科会の不動産鑑定評価部会で、鑑定の見直しが始まった。委員のなかから「この数年でかなり時代が変わった。証券化の流れもあるし、外資の動きもある。実務をやっていると困ることが結構出てきている」との意見も出た。会合は月一回のペースで開かれ、年末に改定骨子案をまとめた。それをもとに政府は02年7月3日、不動産鑑定評価基準の改正を通知した。改定の最大のポイントは
DCF法の採用... の続きを読む
毎年発表される高額納税者名簿、いわゆる長者番付の上位を占めるのは、かならずといっていいほど土地成金です。これも、相変わらず地価が高騰を続けていることのひとつの証左といえるかもしれません。東急不動産が昭和五六年六月四日に発表した調査結果によると、首都圏の地価はこの五年間で二倍強に値上りしたといいます。それだけに、庶民がマイホームを手にいれるのも容易ではありません。マイホーム取得計画は、まさに一世一代
地価の高騰と重税のイタチごっこが続いている... の続きを読む
子ども部屋は実に簡素で、ベッドが置いてあるだけの例が多いそれに対して、日本の住まいのnLDK型式の間取りを見ても、部屋が並んでいるだけで、夫婦の寝室も家族像も、平面構成から浮かび上がってきません。例えば３LDKでしたら部屋の明記は、洋室1、2、3といった具合で、どの部屋が主寝室なのか分らないというほど、親の寝室は大事にされておりません。どの部屋も収納面積が十分ではないため、家族の物も収納しなければ
成長にとっても、実は、極めて大切なこと... の続きを読む
所有者全員からは承諾が受けられないこともけっこうあります。理由はケースバイケースでいちがいにはいえませんが、他の所有者にとってメリットがないというのが多いようです。それどころか損することさえあります。たとえば新しく位置指定の申請をした場合、役所では現在の法律に則って、「許可はしますよ、けれど路地の角地の人は“隅きり”をしてくださいよ」ということになります。なんの得にもならないのに、わざわざ自分でお
建物が建てられることは契約前に確認... の続きを読む
最近のプレハブ住宅の傾向として強いのは、不燃化への対応であろう。最近とくに住宅の防火性が問われる傾向が強いが、プレハブ住宅ではこうした傾向に対応して、不燃化の傾向を強く進め、防火性能の高い住宅を指向している。その結果、六十年度からの公庫融資制度では、従来からの融資区分である「不燃構造」を廃止、防火性能の高い仕様のプレハブ住宅を省令による「簡易耐火構造」に“格上げ”した。今後、住宅に対する防火性能の
最近のプレハブ住宅の傾向... の続きを読む
街を歩けば、銀行の前に「住宅ローン相談会」の幟がはためく。テレビではＣＭに若いアイドルが登場し、新聞の朝刊にも住宅ローンのチラシが折り込まれる。ある不動産業者はいう。「銀行はいま住宅ローンに積極的です。それは肌で感じます。だって、銀行の方が営業にこられますから。大手の各行がいらっしゃいます。『うちを使ってください、金利を優遇しますから』って。『うちは通常の変動金利から〇・五パーセント優遇します』と
「信用」の機会不平等... の続きを読む
身をもって体験したのですが、私はサービスに気づかず、せっかくオーダーしかコットンのカーテンがつんつるてんになって泣いたことがあります。もちろん、コットンのカーテンを家で洗うと縮むことは知っていましたから、最初の洗濯はクリーニング店に頼みました。しかも念のため、奮発して「デリケート加工」で部屋中のカーテンをクリーニングに出したため、驚くほどコストがかかりました。なのに戻ってきれいになったカーテンは、
寿命はせいぜい5、6年... の続きを読む
「シックハウス症候群」という言葉をご存知だろうか。新築した家やマンションに引っ越したとたん、頭痛がしたり、目がちかちか痛んだり、皮膚がかゆくなったりする一連の症状の総称である。「シックホーム症候群」あるいは「新築病」などと呼ばれることもある。少し前までは、原因不明の体調不良だとか、更年期障害だとして片づけられてきたのだが１９８０年代になって、室内の空気汚染が引き起こすアレルギー性の障害だということ
家族の健康を害する家... の続きを読む
不動産に限らず投資というのは、突き詰めて考えれば、効率の悪い（つまり利率が悪い）資金を効率の良い（利率・利回りがよい）投資に投入する行為です。ですから、投資資金の移動はスムーズ、迅速にまたロスなくできることが理想です。しかし、不動産投資はいったん投資してしまえば極端に流動性は悪くなります。ですから投資のスピードを考えた場合にはマイナス面も大きくなります。ただし、お宝不動産投資では、投資資金の大半を
前提の違いを有効利用するための必須条件... の続きを読む
「高層マンション」は、展望もよくて憧れることもありましたが、建築物として実際に住んでみるには勇気がいるかもしれませんね。実際都心では、仕事で都合のよい人たちしかすまない傾向があるかもしれないです。海外の例などもあってあまり高いところに住むとなると安全性の面で心配がでてきますよね。屋上緑化のように緑を取りいれている所もありますが、やはり人間が住むには、本物の緑が必要ではないのかと思います。街と人間と
「建築物としての高層マンション」... の続きを読む
現在の住んでいるマンションから、新築のマンションへ引っ越すことになり、今まで住んでいたマンションは他人に貸す、いわゆる賃貸マンションとして使用することになりました。15年間住んでいたこのマンションは、壁紙も床も結構傷んでいて、出るときには少々リフォームが必要でした。あとは、住んでもらう人探しだけ。結構簡単に考えていた私達は、ネットのブログに紹介したり、友人に誰かいないか聞いてみたりしていましたが、
不動産売買の仲介にお願いしました... の続きを読む
モデルハウス販売の広告や看板を見ると、思い出すことがある。私が小学1年生の時の事だ。近所にかなり大きくてオシャレな建物のモデルハウスがあった。周りの家とは明らかに違う豪邸で、絵本の中のお姫様が住んでいるようなその建物にすごく憧れていた。ある日、その建物の前に売りますの看板が出ていた。ビックリした。こんな素敵なお家が、こんなに安くあるなんて・。おじいちゃん、おばあちゃんも一緒に住めるくらい広いし、自
モデルハウス販売の看板... の続きを読む
不満の内容としては、「IR活動に対する意欲不足」や「投資家にとって必要な情報提供の不足」などがあげられています。また、個人投資家は、機関投資家などに比べて、入手する情報の量と速さで劣ると感じている、という結果も出ています。投資家にとって必要な情報を、タイムリーに、公平に、継続して提供するという、IR活動の基本を、まずはしっかり行っていくことが、戦略的なIR活動につながるといえます。また、IR活動で
評価を高めていくことも重要... の続きを読む
不動産価格の将来を予測するのが不可能かといえば、そんなことはない。不動産の未来を考えるとき、統計のように間違えることもなく、しかもちゃんと事実が誰にでも確認できる方法がある。それは、日本と、東京と、そこにある街の歴史をひも解けばよいのである。街の盛衰は、産業史や都市化の歴史の歯車と密接に関係しているからだ。いま、東京でもっとも人気があり資産価値が高い六本木や広尾などは、もともと江戸時代には、侍とい
不動産価格の将来を予測するには町の歴史をひも解けば... の続きを読む
延命策には大きくふたつの方法がある。ひとつは、いま以上にサビを進行させない防錆方式。代表的なものに、飲料水に薬剤を投入して飲料水に含まれている腐食成分を緩和したり、化学反応を起こさせて赤水の発生を防ぐ。さらに薬剤を管内の表面に沈着させて被膜をつくり出し、腐食を防止する方法だ。もうひとつは、鋼管をクリーニングする方法だ。実績が豊富なものにエポキシ樹脂ライニング工法がある。これは研磨剤と圧縮空気（窒素
延命策には大きくふたつの方法がある... の続きを読む
工事日誌は、担当者の行動記録ではありません。工事現場の状況記録誌です。遠洋航海で言えば航海記録になり、飛行機で言えばフライトレコーダーにあたるものです。この工事日誌は経理部で使い、工事管理部で使い、原価管理部で使う重要な記録書類です。そのために、次の項目を漏らさず記載しなければなりません。（1）工事名（2）担当者名（3）現寸（4）本日の施工工事名（5）業者職人名（6）業者職人別本日の出面（作業人数
毎日の工事日誌の作成... の続きを読む
小屋根は家が完成すると隠れてしまう箇所だ。したがって、業者にとっては、実に瑕疵を造りやすい。床下や壁の中と同じだ。ところが、こうした瑕疵の集中する箇所は、構造的に非常に重要な箇所が多く、絶対に瑕疵を造ってはならない箇所なのだ。にもかかわらず、ほとんどの悪徳業者がここで瑕疵を造る。悪徳業者などにとっては、構造がどうのということは関係ないのだろう。ただ儲かればいいのだ。そんな考えだから、こんな大事な箇
小屋裏の欠陥... の続きを読む
住宅営業というのは面白いもので、強引な営業をすることが、かえって客から感謝されることになることが往々にしてある。何千万円もの借金をする商品だ。だれだって、契約するときは判を持つ手が震え、名前を書くために持ったボールペンが契約書の上で一瞬凍り付く。「書くよ、ここでいいんだよね」とかなんとか言いながら、ゆっくりと名前を書き記す。そして所定の箇所に署名押印を終了すると、「ふうー、契約しちゃったよ、ついに
とにかく強引に売り込め... の続きを読む
ＰＳとは、パイプスペース（ＰｉｐｅＳｐａｃｅ）あるいはパイプシャフト（ｐｉｐｅｓｈａｆｔ）の略。上下階を貫通する水周りの配管を収納しているスペースのことだ。共有部分を貫通しているＰＳは、特に気にする必要はないが、専有部分を貫通しているＰＳについては、その位置をよく確認しておく必要がある。最上階から１階までの間取りが同じであれば、住戸内を上下方向に貫通する配管を収納しているＰＳは平面的に同じ位置にく
位置にご注意... の続きを読む
ある購入者が、売主に質問状を出したところ、販売代理から返答がありました。そこには、「今回の回答は私が売主○○様へ確認をし、回答しているものとなります。販売代理は売主の意向を代理して回答する義務がございますので、今回はこのような形でご返答させていただきました」と書かれていたそうです。売主○○様、です。販売側（売主・販売代理）と購入者との関係では、売主と販売代理は身内です。社外の人に対して、社内の人問
買主ではなく売主... の続きを読む
思いでのいっぱい残ってる賃貸アパートがあります。故郷である岡山から単身大阪へ出てきたときに初めて借りたアパートです。学生だったのでたしか家賃は6万のワンルームでした。築年数もけっこう経っていて、お風呂とトイレはユニット、一口コンロにエレベーターなしの3階建て。学生時代4年間を親に仕送りしてもらいながらもそこで暮らし、彼女が来たり、友達が来たり、にぎやかな日もあれば1人さみしく過ごす夜もあったり。泣
思いで詰まった賃貸アパート... の続きを読む
先日友人から1通のメールが届きました。デザインオフィスを構えたよ！昔からずっと街に溶け込んでいた昭和レトロな佇まいが大好きなんだよねっ！と言っていた友人。ここに貸事務所の空き室がでたら絶対に今のオフィスから引っ越すぞーっとずっと言っていたのを以前からよく聞いていました。メールを見た瞬間“やっと空いたんだ！”と思い、数日後手土産をもってオフィスオープンのお祝いにたずねてみました。友人は私の顔を見ると
昭和レトロでおしゃれな貸事務所... の続きを読む
フランス人が世界でもっとも美しいゴシック様式の建物と言っているのがこのシャルトル大聖堂です。こんな大聖堂が1194年からわずか6年間で完成したことも驚きです。そして繊細な彫刻などもしっかりと作られています。だからこそ世界一とフランス人も自負できるのでしょうけど・本来は巡礼者のための教会であり、聖母マリアの着衣が祭られています。しかしこの大聖堂は本来キリスト教で禁止されているはずの教会内部での商売が
フランスでもっとも綺麗な建物... の続きを読む
改正建築基準法とサブプライムローン問題が「ミニバブル」を消滅させたところが、「ミニバブル」は2007年を境に消滅していきました。そのきっかけとなった要因は2つあります。ひとつは、2007年6月に施行された「改正建築基準法」の影響。そして、もうひとつは、同年8月、アメリカの低所得者向け住宅ローンの焦げ付きに端を発し、世界的な金融危機を招くまでにいたった、いわゆる「サブプライムローン問題」です。まずは
マンションの新設着工戸数は一気に減少... の続きを読む
デザインも、かなり優れており、工務店レベルではありません。それどころか、一流の建築家をも凌ぐほどなのです。私も工務店時代には、数々の賞を受賞しました。日本で一番の賞を頂いたこともあります。しかしこの工務店のデザイン力には、足元にも及ばないと痛感しました。特にキッチンやオリジナル家具のデザイン、クオリティーの高さには驚かされました。そして、その価格も想像を超える安さなのです。一般的に、無垢を利用した
工務店レベルを凌ぐ秀逸なデザイン性... の続きを読む
私のところにご相談にみえる方でも建物の汚さや古さにばかり目がいって、本当は素晴らしい立地であるのに、「築古ですから買いたくないですね」などとおっしゃる。逆に土地はそれ自体は価値が低いと思われるのに、とても立派な設備やおしゃれなデザインの建物だけに目がくらんで、「どうしてもこの物件が買いたいの」とおっしゃる方がいます。不動産の本当の価値とは、建物ではなく土地にあると私は思っています。なぜなら建物は経
土地の本当の価値を知る... の続きを読む
いくら「計画は立てました」といっても、実際に買うのは一〇年、二〇年先のことでは話にならない。経済状況も違ってくるし、そんなのは計画ではなく、夢に過ぎない。少なくとも、計画というからには、五年を最長の限度に考えていこう。なぜなら、今後五年ぐらいは急激な住宅の値上がりはないと思われるし、政府も持ち家政策に力を入れ続けるだろう。さらに、あのバブルのようなことはもう起こらないだろうから、金利もそんなに高く
計画は最長五年を限度に... の続きを読む
マイホームを売ったとしても、また新しいマイホームを買えば、税金はかからない、こういう制度がいまだにあると思っているととんでもないことになります。もちろん、この居住用財産（マイホーム）の買い換えの特例は、すべてなくなったわけではありません。例外的に認められるケースはあります。しかしながら原則として、現在は廃止されています。これに変わって登場してきたのが、長期所有（所有期間が一〇年を超えるもの）のマイ
マイホーム、所有期間一〇年を超えると税金は安くなる... の続きを読む
どんなに優れた商品でも、過剰供給されたものは、投資対象としては適していない。不動産投資についても、この考え方は重要である。住宅にしろ、オフィスにしろ、需要が高いのは、働く場所が多く、人が集中して流入してくるところにある。人口が減少し続け、過疎化していく地域では、住宅やオフィス、店舗などの需要は減少して、価格も急落していく。全国平均はすでに減少しはじめている。北九州市は、この三十年ほど減少が続いてい
人口減少地域での投資リスクを知る... の続きを読む
社会や経済的な構造が大きく変化したことで、不動産の「価値の評価」にも、変化が生まれている。それは、不動産がこれまで持っていた「収益性」の高さが、日本では次第に維持できなくなっていることである。この事実は、住宅・オフィス・店舗・工場など、すべての不動産において見られるようになっている。しかも、ただ単に「賃料が下がる」「坪あたりの賃料が下がる」という「収益力の低下」を超えて、「借り手がいない」、つまり
不動産の価値としての収益性、換金性に陰り... の続きを読む
主に一戸建て住宅のトラブルは、雨漏り（浸水）、亀裂、傾斜という形で顕在化するが、こうした具体的な症状のあらわれない瑕疵を秘めた「現象なき欠陥住宅」が増え続けていると、専門家は指摘する。その代表が、都市部で増加し続ける三階建て住宅だ。地価の高騰した都市部では相続をきっかけに多くの庭付き住宅は業者に売却される。３０代のファミリーが求めやすい価格にするために業者は六区画や八区画に分けて建売り分譲する。気
三階建て住宅は９割が欠陥住宅だ！... の続きを読む
用途地域の指定のほかに、防火地域、準防火地域の指定が行なわれているところがある。「市街地における火災の危険を防除するため定める地域」（都市計画法第九条）である。これらの地域に指定されていると、建て替える住宅については、防火上の制限が行なわれるのでその制限に沿った住宅に建替えることが必要だ。まず防火地域であるが、ここでは、階数が三階建て以上のもの、あるいは延べ床面積が一〇〇平方メートルをこえるものは
防火地域ではコンクリート造りしか建てられない... の続きを読む
ベランダの手摺には注意が必要です。多くのローコスト住宅ではスチール（鉄）が使われることが圧倒的に多いのですが、これは錆が出るのですすめられません。いくらペンキを塗っても、一年に一度くらいは塗り直しが必要になります。ステンレスがベストで、コストもスチールにくらべて二、三割アップくらいです。ほかにアルミも考えられますが、見た目にあまり美しいものではなく、いかにも安物に見えてしまいます。手摺と同じく、雨
ベランダの手摺には注意が必要... の続きを読む
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